Por Diego Bravo - Realtor® en Abril 12, 2023

Las personas en los Estados Unidos y en otros países, incluidos muchos de mis clientes nacionales e internacionales, a menudo me hacen esta pregunta pues están muy confundidos respecto a si deben o no comprar bienes raíces en este país. Dicha confusión es causada por el bombardeo de información en las noticias (televisión, periódicos, revistas, radio) y redes sociales con declaraciones como:  "las actuales tasas de intereses para hipotecas están demasiado altas", lo que conducirá a “una recesión económica próximamente" y, como consecuencia, "veremos otra gran caída del mercado inmobiliario".

Por supuesto, cada persona que difunde esta información a través de sus diferentes medios tiene una intención particular para hacerlo: algunos pueden estar tratando honestamente de advertir al público de lo que viene basándose en sus propias creencias o temores. Por el contrario, las intenciones de otros pueden ser beneficiarse al causar confusión, por ejemplo, porque ellos…

*   … desean promocionar y/o vender sus productos o servicios que podrían ser una alternativa diferente a comprar una casa de residencia o la inversión en bienes raíces.

*   … sólo quieren ganar más seguidores para sus redes sociales aprovechando la confusión que están contribuyendo a crear.

*   … quieren desacreditar al gobierno de turno para influenciar a los votantes en su contra y, por tanto, a favor del partido político que ellos prefieren o por el cual tienen afinidad.

Para responder a la pregunta del título, analizaré por separado las tres afirmaciones del primer párrafo anterior.

"Las actuales tasas de intereses para hipotecas están demasiado altas"...

Para revelar si esto es cierto o no, revisemos la tendencia de las tasas de intereses para hipotecas durante las últimas cinco décadas desde 1974 con base en datos de la Federal Home Loan Mortgage Corporation (también conocida como Freddie Mac). Esta es una entidad patrocinada por el gobierno de los Estados Unidos constituida por el Congreso en 1970 que opera en el mercado hipotecario secundario para apoyar la asequibilidad de vivienda y la estabilidad del mercado.  Para simplificar el análisis, la siguiente tabla resume todos los datos de los últimos 49 años:

Notas de la tabla:

-    La segunda y tercera columnas, respectivamente, destacan las tasas de interés promedio anual más bajas y más altas para hipotecas a 30 años dentro de cada década definida en la primera columna y, entre paréntesis, señala el año en que ocurrió esa tasa de interés promedio anual.

-    La cuarta columna muestra la tasa de interés promedio de cada década, aunque sólo para nueve años desde 2014 a 2022.

Ahora veamos los datos actuales. Según la misma Freddie Mac, durante el primer trimestre de 2023 la tasa de interés fija para hipotecas a 30 años pasó de 6,09% (en febrero 2) a 6,73% (en marzo 9). De estos, el promedio es de 6,41%. Así, al comparar este promedio de 6,41% con los números en la tabla, demuestra que decir " las actuales tasas de intereses para hipotecas están demasiado altas" es una afirmación muy alejada de la verdad. Por ejemplo, 6,73%, la tasa de interés más alta (no la promedio) de los tres meses, es aproximadamente dos veces y media más baja que 16,64%, el promedio anual de interés de 1981 que ha sido el más alto en los últimos 49 años. Asimismo, 6,73% es una vez y un cuarto superior a 2,96%, el promedio anual de interés de 2021 que ha sido el más bajo en los mismos 49 años.  Además, el 6,41%, que es la tasa de interés promedio del primer trimestre de 2023, está por debajo del interés promedio anual de las tres décadas comprendidas entre 1974 y 2003 (11,64%, 10,24% y 7,29%), ligeramente por encima del interés promedio anual de la década de 2004 a 2013 (5,23%), y aún no muy por encima del interés promedio anual entre 2014 y 2022 (3,95%), una década que para este análisis finalizará el 31 de diciembre de 2023.

¿Qué ha causado estas variaciones? Para hacer un análisis más completo y objetivo, revisemos algunos elementos históricos de los últimos 49 años en el país. Los Estados Unidos...

*    ... ha tenido nueve presidentes, de los cuales cinco han representado al Partido Republicano y cuatro al Partido Demócrata, incluido el actual presidente, Joseph R. Biden.

*    ... ha participado activamente en más de 20 guerras en diferentes áreas del mundo, de las cuales las más notables han sido la "Guerra del Golfo" en Irak, Kuwait, Arabia Saudita e Israel (1990-1991), y la "Guerra de Irak" (2003-2011), la parte más agresiva de la "Guerra contra el terrorismo" en varios países del Medio Oriente después de los ataques terroristas sincronizados a diferentes partes de los Estados Unidos el 11 de septiembre de 2001 atribuidos a militantes de la red extremista islamista al-Qaeda.

*    ... y el resto del mundo está experimentando un aumento de la inflación causada por la guerra actual en Ucrania que comenzó el 24 de febrero de 2022 con la invasión de Rusia.  Aunque Estados Unidos no ha participado oficialmente con soldados en esta guerra, hasta la fecha se han enviado armas y equipos a Ucrania por un valor superior a $ 30 mil millones, para apoyar al gobierno ucraniano en su defensa contra el ejército ruso.

*    ... ha tenido un incremento constante del Producto Interno Bruto (PIB), año tras año, desde 1974 (PIB = $1.545.200M) hasta 2022 (PIB = $ 25.462.700M), manteniendo a esta nación como la economía mundial líder respecto al este importante índice.

Estos hechos nos permiten verificar que las variaciones en las tasas de intereses para hipotecas en los Estados Unidos a lo largo de los últimos 49 años no están directamente correlacionadas con ningún partido político específico en el gobierno, las fluctuaciones globales de inflación, las guerras en las que los Estados Unidos ha participado directa o indirectamente, ni con el Producto Interno Bruto (PIB) nacional que ha mantenido un incremento constante.

"Una recesión económica próximamente“...

Primero, aclaremos el significado de una "recesión económica" en los Estados Unidos. Como regla general, recesión se define como una desaceleración prolongada en la mayoría de las actividades económicas en todo el país que conduce a un Producto Interno Bruto (PIB) negativo durante al menos dos trimestres consecutivos.  Sin embargo, otros indicadores económicos tales como las ventas mayoristas y minoristas, el gasto de los consumidores, las nóminas no agrícolas y la producción industrial también son analizados por el National Bureau of Economic Research’s Business Cycle Dating Committee, conformado por ocho economistas expertos en investigación de estos temas, quienes como entidad tienen la autoridad para declarar oficialmente una recesión.

¿Cuántas recesiones ha superado Estados Unidos desde 1974?

1.       Los dos primeros trimestres de 1980 (duró 6 meses).

2.       De julio de 1981 a noviembre de 1982 (duró 16 meses).

3.       De julio de 1990 a marzo de 1991 (duró 9 meses).

4.       De marzo a noviembre de 2001 (duró 8 meses).

5.       La "Gran Recesión" de diciembre de 2007 a junio de 2009 (duró 19 meses).

6.       La "crisis del Covid-19" que, según el National Bureau of Economic Research’s Business Cycle Dating Committee, sólo duró de febrero a abril de 2020 causada por una contracción rápida y profunda de la economía.  Este período incluyó la cuarentena general obligatoria en la mayoría de los estados del país y la prohibición a todos los viajeros de ingresar a los Estados Unidos.

Debido a que la "Recesión del Covid-19" ha sido la más reciente y, al mismo tiempo, la culpable de una posible recesión económica que se avecina según la mayoría de los analistas (profesionales o no), merece revisarla más profundamente. El Covid-19 golpeó oficialmente a los Estados Unidos en enero de 2020, lo que causó una gran incertidumbre económica y de salud pública para el resto del año, pero también condujo a nuevas formas de trabajar remotamente y a desarrollar nuevos hábitos en nutrición, higiene, socialización, ejercicio, etc. La vacunación masiva a la mayoría de la población estadounidense ocurrió durante 2021, así como grandes migraciones en todo el país, especialmente porque muchas personas se mudaron a estados con clima más cálido y menor costo de vida.

Para enfrentar la "crisis del Covid-19", se implementaron varias estrategias gubernamentales para reactivar la economía, que parecen haber sido muy efectivas. A continuación, se explican dos estrategias importantes:

1.  El gobierno envió tres tandas de cheques de ayuda gratuita a millones de hogares (o depositaron el dinero en sus cuentas bancarias) durante 2020 y 2021 con base en sus ingresos anuales reportados, el estado civil para declarar impuestos y los niños a mantener. El propósito era aliviar financieramente a aquellas familias más afectadas por la pandemia. El resultado fue un aumento en el gasto de los consumidores.

2.  El Federal Open Market Committee (FOMC) redujo la "tasa de fondos federales" a 0% el 15 en marzo de 2020 y permitió a los bancos prestar el 100% de los depósitos de sus clientes sin requerir que las instituciones financieras mantuvieran las reservas regulatorias típicas. Estas dos medidas hicieron que hubiera más dinero disponible en el mercado para los prestatarios con tasas de interés más bajas a corto plazo, lo cual ayudó a estimular la actividad económica a través de un mayor gasto de los consumidores.

Por lo tanto, los bancos pudieron ofrecer tasas de intereses muy bajas para hipotecas de hasta 2,65% en enero de 2021 (las más bajas en la historia del país), siendo 2,96% el promedio de dicho año. Esto explica las bajas tasas de intereses para hipotecas en 2021. Sin embargo, esas tasas fueron  tan bajas no porque así deban serlo en condiciones normales, sino debido a las medidas especiales que usó el gobierno para recuperar la economía después de la pandemia. Esto respalda mi afirmación de más arriba que decir "las actuales tasas de intereses para hipotecas están demasiado altas" es una afirmación muy alejada de la verdad y aquellos que continúen repitiendo esto tienen intenciones personales de beneficiarse al difundir dicha información o no están bien informados con respecto a este tema. Además, debido a que esas tasas de interés tan bajas fueron causadas intencionalmente por condiciones específicas, nos hace pensar que muy probablemente no volverán a verse jamás.  Por tal motivo, si el lector está planeando comprar una propiedad con financiamiento y está esperando hasta que las tasas de interés para hipotecas vuelvan a aquellas tan bajas del 2021, creo que continuará esperando durante mucho tiempo, y quizás nunca lleguen.

Por otro lado, la "próxima recesión" que ha sido pronosticada desde 2021 por muchos que basan sus predicciones en analizar diversas tablas con datos económicos del pasado y compararlas con los actuales y/o cuestionar las estrategias utilizadas por el gobierno para recuperar la economía después de la pandemia del Covid-19 no termina de llegar. Curiosamente, para defender sus teorías fallidas, estos visualizadores del futuro continúan posponiendo el mes o el trimestre en que comenzará la recesión. En mi opinión, esas predicciones son similares a las de quienes pronostican que la Tierra pronto tendrá cambios muy drásticos los cuales causarán que la humanidad se extinga del planeta; y lo fundamentan con diferentes teorías como el calentamiento global, una pandemia de hongos, una guerra nuclear global, el impacto de un gran asteroide, la explosión del sol, etc. Aunque nadie sabe qué podría causar esto, lo más probable es que haya un momento en que la Tierra sea inhabitable por los humanos debido a causas naturales o humanas, tal vez en unos pocos años, siglos o milenios, quién sabe ...

Ahora bien, ¿por qué no se ha declarado la supuesta recesión? Porque varios parámetros e índices económicos no se ajustan a una recesión. Por ejemplo, en enero de 2023, la tasa de desempleo alcanzó el 3,4%, el nivel más bajo desde 1969. Y si el lector observa en su área (al menos así sucede en Florida), hay cantidad de ofertas de empleo, aun cuando los empleadores deben pagar salarios mínimos más altos, ya sea porque se apliquen las leyes estatales respecto a esto o no. Asimismo, en enero las ventas en tiendas minoristas y restaurantes aumentaron un 3%, incluso después de la temporada de festividades de fin de año en que los consumidores suelen gastar más y luego reducir el gasto al comienzo del nuevo año.

Como comentario personal, no entiendo cuál es la realidad que rodea a quienes pronostican cambios negativos de la economía muy pronto y que predicen una recesión; al menos en Florida lo que vemos son los estacionamientos de las grandes tiendas y centros comerciales casi llenos de automóviles, donde a veces uno debe “cazar” un lugar para estacionar siguiendo a los peatones que salen de la edificación llevando bolsas;  la gente debe esperar en los restaurantes durante varios minutos para sentarse debido a los muchos clientes que hay adentro;  hay una alta tasa de ocupación en los hoteles;  las carreteras se ven llenas de autos con viajeros, especialmente en los fines de semana con día festivo y durante las recientes vacaciones de primavera.

"Veremos otra gran caída del mercado inmobiliario"...

Para comenzar, sugiero al lector revisar mi artículo de marzo 22, 2022, "Habrá muchos embargos hipotecarios próximamente: Mito o Realidad", donde contradije esta misma información que muchos autores ya venían difundiendo desde principios de 2020.

Dos factores principales desencadenaron que el mercado inmobiliario fuera extremadamente rápido a partir de 2021 y los primeros tres trimestres de 2022. En primer lugar, las bajas tasas de interés para hipotecas ofrecidas por los bancos. Esto alentó a algunos a comprar su primera casa y a otros a mejorar su casa vendiendo la actual y comprando una propiedad más nueva, más grande y/o mejor ubicada, a veces en otro estado.  Muchos inversionistas también aprovecharon las tasas de interés tan bajas para comprar cuantas propiedades como pudieran antes de que las tasas de interés volvieran a subir, como lógicamente se esperaba.

El segundo factor es la gran falta de viviendas en los Estados Unidos que pocas personas conocen y, por lo tanto, no muchos hablan de ello. Como dije en otro artículo de marzo 8, 2022, "según diversos informes, en 2021 faltaban 3,9 millones de casas en el país. Los mismos informes mencionaron que todos los desarrolladores y constructores de bienes raíces en todo el país, juntos podrían construir un máximo de 1.1 millones de casas por año, siempre que no haya escasez en los suministros de construcción. Basándonos en estos números, si dividimos 3,9 millones de casas necesarias en un máximo de 1,1 millones de casas que podrían construirse por año, el resultado es 3,54. Una interpretación cruda sugiere que el mercado inmobiliario debería continuar su tendencia alcista durante los próximos tres años y medio, solo debido a las leyes de oferta y demanda. Es por eso por lo que los desarrolladores y constructores más grandes del país ya tienen sus planes anuales en marcha hasta 2025 (incluido), con un número específico de casas que se construirán por año en cada área".

Sin embargo, este déficit de vivienda es ignorado por la mayoría de los economistas porque, en general, basan sus opiniones analizando gráficos y/o índices económicos, pero no tienen conocimiento sobre el mercado inmobiliario.  Además de esto, deberían aprender sobre los factores que afectan la demanda de vivienda como los patrones de migración dentro del país, el aumento de la población interna, la constante inmigración al país, etc.  

Es por eso que los constructores de viviendas en los Estados Unidos, los más grandes, medianos y pequeños, continúan construyendo casas a toda velocidad y vendiéndolas, a pesar de que: a) las tasas de intereses para hipotecas estén más altas debido a los ajustes del gobierno con la intención de reducir la inflación; y b) la mayoría de las noticias y los medios de comunicación han estado pronosticando desde 2021 una recesión que se avecina y otra caída del mercado inmobiliario. Esto me hace pensar que los constructores realmente conocen el negocio inmobiliario y, por lo tanto, continúan construyendo casas para suplir esta necesidad a un gran número de compradores y a una población en crecimiento.

La buena noticia es que, debido a una mayor cantidad de casas nuevas y en proceso de construcción en el mercado, actualmente tenemos un mercado más balanceado de oferta y demanda de viviendas, sin la exagerada velocidad y el abuso de precios de la mayoría de los vendedores y muchos agentes inmobiliarios de hace un año. Aún así, extrañamente, algunos agentes inmobiliarios continúan listando casas a precios muy altos e irreales para que los dueños se las consignen, que luego deben bajar porque las propiedades no se venden. Infortunadamente, esas reducciones necesarias de precios causan que muchos compradores potenciales de viviendas, espectadores del mercado inmobiliario poco conocedores y algunos analistas de la economía piensen incorrectamente que los precios de las propiedades están cayendo y que pronto habrá casas por cantidades a precios muy bajos a medida que el mercado se desplome como sucedió en 2008...

Por último, ¿ha notado el aumento del costo de los alquileres en su área, aunque posiblemente haya más propiedades para alquilar que hace un año? Este aumento del costo de las rentas también es causado por la inflación. Sin embargo, cuando la inflación finalmente ceda en los próximos meses, lo más probable es que los precios de los alquileres no bajen sustancialmente porque los contratos de alquiler generalmente se realizan por uno o dos años. Por eso, si todavía está pagando alquiler y su contrato de arrendamiento está próximo a vencerse, considere más bien comprar su propia casa (ver video aquí).

Aclaración Importante: este artículo tiene únicamente fines informativos y de ninguna manera constituye asesoría legal o financiera. Cada persona debe analizar su situación particular para determinar si puede aplicar la información aquí presentada. ¡Además, se recomienda buscar asesoramiento financiero antes de tomar decisiones!