Por Diego Bravo - Realtor® en marzo 8/2022

Desde principios de 2020, todos hemos leído artículos y visto entrevistas en televisión y videos de personas prediciendo que el mercado inmobiliario en los EE. UU. colapsará muy "pronto". Estos autores han estado pretendiendo ser capaces de prever el futuro basándose en el análisis de ciclos económicos anteriores como la recesión económica del 2007 al 2009. Algunos de ellos parecen ser honestos al querer advertir al público sobre lo que creen que sucederá. Sin embargo, en la mayoría de los casos es fácil notar sus intenciones soterradas tratando de beneficiarse generando miedo y confusión entre los posibles compradores de bienes raíces: Unos, para ganar popularidad con sus presentaciones alarmistas, por ejemplo, para aumentar el número de visitas a sus blogs o a sus videos en los medios sociales. Otros queriendo persuadir a sus audiencias para que olviden la idea de querer comprar bienes raíces y, en cambio, inviertan en lo que ellos tienen para ofrecer (por ejemplo, acciones, Forex, bonos, metales preciosos, minerales en alta demanda o criptomonedas).

En este ensayo, compartiré información que pueden ayudarte a comprender mejor lo que está sucediendo con el mercado inmobiliario actual en los Estados Unidos, para que puedas sacar tus propias conclusiones y tomar decisiones basadas en hechos.

Aclaración Importante: este artículo tiene únicamente fines informativos y de ninguna manera constituye asesoría legal o financiera. Cada persona debe analizar su situación particular para determinar si puede aplicar la información aquí presentada. ¡Además, se recomienda buscar asesoramiento financiero antes de tomar decisiones!

SOBRE EL COLAPSO INMOBILIARIO Y LA RECESIÓN FINANCIERA DEL 2007 EN EE.UU.

Primero, repasemos algo de historia. En octubre de 1981, la tasa de interés de las hipotecas a 30 años alcanzó el ridículamente alto 18,45%. A partir de entonces, las tasas de interés comenzaron a bajar paulatinamente a lo largo de los años, llegando a 5.23% en 2003. Adicionalmente, la tasa de interés de los fondos federales bajó a 0.86% el mismo año. Por lo tanto, en lugar de guardar su dinero en los bancos, los urbanizadores y constructores comenzaron a edificar casas nuevas en todo el país e igualmente los compradores decidieron adquirir sus viviendas mediante préstamos hipotecarios aprovechando las tasas de interés asequibles de aquellos tiempos. En los años siguientes, las tasas de interés comenzaron a aumentar lentamente, lo que creó un frenesí entre los compradores que querían adquirir sus viviendas y propiedades de inversión adicionales antes de que las tasas de interés subieran demasiado. Qué les hizo pensar esto? Los pronosticadores de la economía quienes aseguran que todo es un ciclo que se repite infaliblemente. El decir de ellos es , “después de que la tendencia del mercado sube, luego baja; y después de que la tendencia del mercado baja, luego sube; y generalmente regresa a los mismos valores”. Según esto, si las tasas de interés en 2003 habían sido las más bajas en los últimos 22 años, se podría argumentar, incluso predecir que volverían a subir probablemente al 18,45% en que estuvieron en 1981. Por lo tanto, la decisión lógica del momento era comprar casas cuando todavía era asequible.

Por lo tanto, un número increíblemente alto de compradores estaba solicitando préstamos para comprar casas antes de la crisis. Algunos bancos y originadores de préstamos hipotecarios se aprovecharon de sus clientes a través de varias prácticas poco éticas. Además de eso, los estándares de calificación de las hipotecas eran muy laxos. Veamos:

· Podría decirse que los originadores de préstamos hipotecarios no dedicaron suficiente tiempo a educar a sus clientes sobre las implicaciones del tipo de préstamos que estaban adquiriendo. Más específicamente, los riesgos y las posibles consecuencias de elegir un préstamo hipotecario con tasa de interés variable (también conocido como hipoteca de tasa ajustable o ARM por sus siglas en Inglés) en caso de que las tasas de interés aumentaran, en lugar de elegir un préstamo hipotecario con tasa de interés fija. Infortunadamente, la mayoría de los clientes eligieron préstamos hipotecarios de tasa variable para comprar casas porque estaban "demasiado ansiosos" por asegurar tasas de interés bajas con los igualmente bajos pagos mensuales de este tipo de préstamos en ese momento, y no se interesaron en hacer suficientes preguntas sobre el riesgos

·  Los procesos de aprobación de préstamos no eran lo suficientemente estrictos para determinar si sus clientes realmente tenían la capacidad financiera para pagar las cuotas mensuales a lo largo de la hipoteca. Entonces, obtener un préstamo era muy fácil y rápido. Había tal falta de control, que si un generador de préstamos hipotecarios negaba un préstamo a un cliente debido a ingresos insuficientes, puntaje crediticio bajo y/o por no tener suficientes ahorros para el pago inicial, otro generador de préstamos hipotecarios lo aprobaba, a veces haciendo números ficticios. En los casos más extremos, algunos bancos crearon préstamos hipotecarios falsos.

· Debido a que a los originadores de préstamos hipotecarios se les permitía contactar y contratar directamente a los avaluadores de propiedades para las aprobaciones de préstamos, esto posibilitó algunos comportamientos poco éticos que resultaron en avalúos irracionablemente inflados, a veces mucho más altos que los respectivos contratos de compra. Por lo tanto, la gente compraba casas llenos de euforia, pensando que las habían conseguido muy baratas. Todo esto favoreció una rápida tendencia alcista de los precios de vivienda en ese momento, ya que incluso los avaluadores más calificados y honestos fijaban el precio de las casas consecuentemente con base en los valores en que propiedades comparables se habían vendido recientemente.

Entonces, ¿qué desató la crisis del 2007? Con base en el rápido aumento de los precios inmobiliarios y las bajas tasas de interés, muchas personas no querían dejar pasar la oportunidad de comprar su primera casa o de comprar una casa más grande, más nueva y/o mejor ubicada que la actual. Otros vieron una oportunidad de negocio comprando varias propiedades con la idea de obtener una ganancia rápida. Sin embargo, debido a que la mayoría de los deudores hipotecarios (compradores de viviendas) habían comprado casas a través de préstamos hipotecarios con tasa de interés variable (ARM por sus siglas en Inglés), a medida que las tasas de interés hipotecarias aumentaron en 2007, muchos ya no pudieron pagar las nuevas cuotas mensuales lógicamente más altas. Esto provocó que millones de casas fueran embargadas en pocos años, creando cuatro importantes efectos devastadores para la economía:

1) A medida que aumentaba la oferta de casas para la venta, a través de subastas bancarias o negociando con el banco antes de que las embargarar (short-sale en Inglés), los precios de las casas comenzaron a bajar drásticamente en la mayoría de las ciudades del país, pero la demanda para comprar casas era muy baja. Durante los años siguientes, este fue un mercado ideal para inversionistas porque podían comprar casas a precios bajos y alquilarlas fácilmente a cualquiera de las millones de familias que habían perdido sus casas y no tenían acceso a nuevos préstamos para comprar otra casa. ¿Por qué? Sigue leyendo…

2) Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD por sus siglas en Inglés), el período de espera antes de que una persona pueda volver a comprar una vivienda con un préstamo hipotecario después de un embargo oscila entre 3 y 7 años, según el tipo de préstamo que había usado. Así, durante años, millones de familias no pudieron comprar una casa nuevamente y tuvieron que continuar pagando renta.

3) Además, después de una ejecución hipotecaria, el puntaje de crédito de una persona cae drásticamente; en realidad, cuanto más alto es el puntaje, más radicalmente cae después de un embargo hipotecario. Entonces, debido a que los puntajes de crédito de esos millones de personas cuyas propiedades habían sido embargadas cayeron, también se redujo su capacidad de usar financiamiento para comprar otros bienes y servicios. Es por eso que la crisis inmobiliaria migró a la mayoría de los sectores económicos y afectó negativamente a la economía durante algunos años. Esto creó un efecto de “bola de nieve” porque, como todas las empresas estaban perdiendo clientes, hubo despidos en todas partes y, por lo tanto, más personas no pudieron pagar su hipoteca y otros gastos.

4)Todo esto tuvo otra consecuencia grave en la industria inmobiliaria y la economía en general. Los urbanizadores y constructores dejaron de edificar casas durante años en la mayoría de las zonas de los Estados Unidos, lo que provocó dos efectos:

a) Los puestos de trabajo en las diversas industrias de materiales de construcción y el negocio de la construcción en sí mismo se redujeron repentinamente a números mínimos. Este fue un golpe terrible porque la construcción es uno de los grandes motores de la economía de cualquier país.

b) Durante años NO se construyeron casas nuevas en la mayoría de áreas de los Estados Unidos, lo cual es un causal primordial de lo que estamos viviendo en el mercado inmobiliario en este momento.

FACTORES QUE HAN FAVORECIDO EL ACTUAL MERCADO INMOBILIARIO ESTADOUNIDENSE

La tendencia alcista del mercado inmobiliario en Estados Unidos desde 2019 hasta la fecha tiene causas muy diferentes a las de la burbuja inmobiliaria antes de la recesión de 2007 explicada anteriormente. En realidad, una de las razones más importantes del mercado inmobiliario actual es un efecto directo de eso. Veamos por qué.

1) El mayor causal de lo que estamos viviendo en este momento es que después de la recesión de 2007, la construcción de nuevas viviendas se detuvo casi por completo durante varios años. Pero la población estadounidense siguió aumentando. Por lo tanto, hoy en día hay escasez de casas a nivel nacional que crea una alta demanda de casas tanto nuevas como usadas.

En 2007, la población de EE. UU. se estimó en 301,2 millones y en 2021 se estimó en 332 millones. Este aumento de más de 30 millones de personas en esos 14 años se debió a dos factores principales: primero, un mayor número de recién nacidos que el total de muertes cada año; segundo, la llegada de millones de inmigrantes que han ingresado al país de manera legal o ilegal. Entonces, aquí estamos 332 millones de personas, quienes, como parte importante del sueño americano, todos queremos tener la mejor casa posible que podamos pagar.

Como resultado, según varios informes, en 2021 faltaban 3,9 millones de viviendas en Estados Unidos. Los mismos informes mencionaban que todos los urbanizadores y constructores de bienes raíces conjuntamente a nivel nacional podrían construir un máximo de 1,1 millones de casas por año siempre y cuando no ocurriera escasez de insumos para la construcción. Con base en estos números, si dividimos los 3,9 millones de viviendas necesarias entre un máximo de 1,1 millones de viviendas que se podrían construir al año, el resultado es 3,54. Una interpretación simple de esto sugiere que el mercado inmobiliario debería continuar con su tendencia alcista durante los próximos tres años y medio, sólo por la ‘ley de oferta y demanda’. Es por eso que las mayores urbanizadoras y constructoras del país ya tienen sus planes anuales hasta 2025 (incluído), con un número específico de viviendas a construir por año en cada zona.

Sin embargo, la realidad es que debido a la pandemia del Covid-19, varios suministros de construcción han escaseado en diferentes momentos desde finales de 2020 y durante la mayor parte de 2021. La lista incluye madera de soporte y todos los productos cuya base es madera, electrodomésticos, ventanas, puertas , y algunas piezas para los sistemas de aire acondicionado. Esto ha causado dos efectos graves: primero, una subida de precios de estos suministros y su lógico aumento en el costo de construcción de nuevas viviendas, que al final debe ser asumido por los compradores de la casa; en segundo lugar, la escasez de materiales de construcción puede frenar el ritmo previsto de construcción de esos 1,1 millones de viviendas por año mencionados anteriormente, y por tanto provocar retrasos en la construcción de los 3,9 millones de viviendas que se están necesitando actualmente.

2) ¿Y quién dijo que la población en Estados Unidos no seguirá aumentando en los próximos años? Al respecto, se deben considerar dos elementos:

a) Existe una gran posibilidad de que veamos más recién nacidos en los próximos años a nivel nacional porque los “millennials” tienen actualmente un buen poder adquisitivo en este momento, por lo que están formando nuevas familias y comprando sus primeras viviendas, si acaso no son ya las segundas viviendas.

b) Además, todos sabemos que este maravilloso país que tanto disfrutamos y amamos, seguirá siendo un destino muy atractivo para inmigrantes de todos los rincones del planeta. Ahora bien, tal vez la frase anterior te hizo pensar que la inmigración ilegal debería controlarse de manera más eficiente que en el pasado para evitar un aumento de la población con inmigrantes ilegales. Y este es un argumento razonable. Pero, incluso si esto fuera posible de lograr, inmigrantes legales seguirán llegando a los Estados Unidos por diferentes motivos: profesionales talentosos de muchos países que buscan salarios más altos y mejor estilo de vida, inversionistas de países latinoamericanos que quieren escapar de la inestabilidad política y la inseguridad en su región, inversionistas de varios países asiáticos diversificando sus portafolios de inversions y expandiendo sus negocios, y ciudadanos canadienses que buscan un clima menos frío, por mencionar sólo algunos ejemplos.

Con base en a) y b), se puede predecir que la población de los EE. UU. seguirá aumentando, y esto provocará una mayor demanda de casas nuevas y usadas. Entonces, si la demanda de casas continúa aumentando pero la oferta (nuevas casas en construcción) no puede seguir el mismo ritmo de aumento poblacional, esto hará que los precios continúen su tendencia alcista.

3) Las prácticas crediticias han cambiado radicalmente desde la recesión de 2007. La Reforma y Ley de Protección al Consumidor de Wall Street Dodd-Frank (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act) fue aprobada por el Congreso en 2010 para evitar que surgiera otra recesión causada por el sistema financiero. Uno de los objetivos era corregir algunas prácticas de los bancos, las entidades de préstamos hipotecarios y las agencias calificadoras de crédito en los procesos de préstamos. Una de las estrategias de esta Ley fue la creación de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau or CFPB por sus siglas en Inglés), que es una agencia gubernamental de los EE. UU. dedicada a proteger a todos los clientes del sector financiero, incluídos los interesados en préstamos hipotecarios, tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles.

Después de haber implementado la mayor parte de esta Ley, a continuación, enumeraré tres diferencias notorias en el proceso actual de préstamos hipotecarios opuestas a lo que favoreció el surgimiento de la burbuja inmobiliaria y la consecuente recesión en 2007:

· Todos los funcionarios de préstamos deben educar a sus clientes y facilitarles la comprensión de los productos y servicios financieros que se ofrecen antes de que los clientes los acepten. También deben darles las condiciones por escrito a sus clientes y mostrarles las diferentes opciones que tienen con base en su situación financiera (ingresos, puntaje crediticio, y disponibilidad de efectivo para el pago inicial y los gastos de cierre). Además se deben explicar las diferencias entre una hipoteca con tasa de interés variable (ARM por sus siglas en Inglés) y una hipoteca con tasa de inetrés fija, y los posibles riesgos y consecuencias de elegir cualquiera de las dos. 

·  Los procesos de verificación de información y la aprobación de préstamos son más estrictos actualmente. El objetivo es ayudar a los clientes a adquirir sus propias viviendas a través de préstamos hipotecarios que realmente puedan pagar. Es por eso que, a veces, las entidades de préstamos hipotecarios verifican los ingresos de los cliente, incluso los puntajes de crédito, hasta el día anterior al cierre. Aunque esto puede irritar a algunos clientes, la intención es prevenir que fracasen en el pago de sus hipotecas en el mediano y largo plazo. 

· Con base en los requisitos para la “independencia del avaluador”, los bancos, prestamistas hipotecarios y los originadores de préstamos hipotecarios ya no pueden contactar y contratar los avaluadores de propiedades directamente para la aprobación de préstamos como lo hacían anteriormente. Estas instituciones deben recurrir a los servicios de una empresa externa que contacta y contrata a los avaluadores para los avalúos que  requieran. Esto hace que el proceso sea más transparente para todos los involucrados en la transacción, especialmente para el comprador de la propiedad.

Después de estas mejoras en el proceso de préstamos y otras más y debido a que la población en general parece haber aprendido algunas lecciones de la crisis inmobiliaria de 2007, los compradores actuales están menos dispuestos a correr riesgos innecesarios y también son más prudentes con los montos de sus préstamos hipotecarios.

4) Las tasas de interés hipotecarias tan bajas que hemos visto desde 2020 (2,74 % en enero de 2021) se han mantenido intencionalmente durante la pandemia del coronavirus para impulsar la economía. Esto y varios incentivos gubernamentales y regulaciones de diferente índole, parecen haber sido efectivos para fortalecer la economía y generar muchas oportunidades de empleo a nivel nacional. Lógicamente, todo esto también ha sido favorable para la actual tendencia alcista del mercado inmobiliario

Sin embargo, incluso si las tasas de interés para nuevas hipotecas subieran, comprar una casa en lugar de pagar alquiler es usualmente una decisión más acertada desde el punto de vista financiero. Este video muestra las razones.

5) El factor más reciente que ha estado favoreciendo la tendencia alcista en los precios de los bienes raíces es la interdependencia entre la inflación y los precios inmobiliarios. Todos hemos visto un aumento de la inflación desde enero de 2021 (IPC 1,4%) hasta febrero de 2022 (IPC 7,5%). La inflación es una forma de medir la tendencia que han tenido los precios de los bienes y servicios en un período de tiempo (mensual y promedio anual). En Estados Unidos, la inflación se calcula con base en dos índices: el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Precios de Gastos de Consumo Personal (PCE por sus siglas en Inglés).

El IPC es calculado por la Oficina de Estadísticas Laborales (Bureau of Labor Statistics) con base en los hábitos de gasto de miles de consumidores con diferentes niveles de ingreso en las áreas urbanas de todo el país. Mensualmente se recopilan los precios de más de 50.000 bienes y servicios de los cuales los más relevantes son: los alimentos y bebidas básicas, los costos de atención médica (incluyendo los medicamentos recetados), los gastos de transporte (incluyendo el costo de la gasolina), los implementos y muebles básicos del hogar, los elementos de trabajo (incluyendo ropa y computadoras), los costos de educación (incluyendo la matrícula universitaria), recreación (incluyendo el costo de las entradas a parques y teatros) y el costo de vivienda (incluyendo los pagos mensuales de las hipotecas y los precios del alquiler). Como se explicará más adelante, el costo de la vivienda es un factor que favorece el aumento de la inflación actualmente y, en consecuencia, otra causa del aumento de los precios inmobiliarios.

Entonces, ¿qué está causando que aumente la inflación? Debido a que la pandemia de COVID parece ser un problema cada día menos importante, el desempleo se ha reducido a niveles bajos nuevamente y los salarios son más altos que antes de la pandemia, la gente ha estado gastando gradualmente más y más en casi todo. Al mismo tiempo, la pandemia ha creado interrupciones en el suministro de algunas materias primas, componentes y productos finales en todo el mundo. La escasez de estos artículos sumada a su alta demanda ha provocado un lógico aumento de precios y, por ende, una mayor inflación.

Como se mencionó anteriormente, desde 2021 algunos insumos de construcción han escaseado, por lo cual los precios han aumentado. Por ejemplo, la madera de soporte y otros suministros relacionados con la madera han aumentado sus precios en más del 100%. Si bien un mayor costo de los materiales de construcción es solo uno de los factores que ha incrementado los precios inmobiliarios entre otros factores mencionados anteriormente, este aumento se ha traducido en mayores costos de vivienda especialmente en las zonas urbanas y, por lo tanto, en una mayor inflación.

Para completar el cuadro, debido a que una de las mejores formas de protegerse contra la inflación es invertir en bienes raíces, al incrementarse la demanda de bienes raíces por parte de los inversionistas, quienes generalmente tienen más poder adquisitivo que el promedio de las familias, favorece que los precios de los bienes raíces suban aún más. Entonces, esto se convierte en un “círculo vicioso”: a medida que suben los precios inmobiliarios, aumenta la inflación; a medida que la inflación aumenta, los inversionistas quieren comprar más bienes inmuebles, lo que hace que los precios suban por el incremento en la demanda.

En resumen, ¿estamos ante una burbuja inmobiliaria? Los cinco factores  explicados aquí respaldan la posición de que el mercado inmobiliario actual es sólo el resultado de varias circunstancias lógicas combinadas, las cuales pueden continuar favoreciendo una tendencia alcista de los precios de los bienes raíces durante varios años más.

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