Por lo general, cuando hay una tendencia alcista clara en el mercado inmobiliario, vemos un aumento de los análisis presentados en revistas, blogs, canales de televisión especializados en finanzas y videos en redes sociales donde los autores comparan las inversiones inmobiliarias con otras formas de inversión como acciones, metales preciosos y otras materias primas básicas, incluso con FOREX y criptomonedas. Curiosamente, con el fin de promover el tipo específico de inversiones diferentes a las inmobiliarias con las que trabajan, dichos autores logran demostrar que las inversiones inmobiliarias son menos rentables. Bien, la intención de este artículo es mostrar que las inversiones inmobiliarias y el otro grupo de inversiones no son comparables porque, si bien todas involucran dinero y la posibilidad de ser rentables o incluso tener pérdidas, son completamente diferentes.

Aclaración Importante: este artículo tiene únicamente fines informativos y de ninguna manera constituye asesoría legal o financiera pues es la opinión del autor con base en su experiencia. Cada persona que lea este escrito debe analizar su situación particular para determinar si puede aplicar la información aquí presentada o no. ¡Además, se recomienda buscar asesoramiento financiero antes de tomar decisiones!

Comencemos analizando el segundo grupo de inversiones de arriba:

1. Acciones son una forma de inversión que puede ser rentable de dos formas: Algunas empresas pagan dividendos a sus accionistas, digamos trimestralmente, lo que depende de la rentabilidad efectiva de la empresa. Además, el precio de una acción puede aumentar con el tiempo, por lo que los tenedores pueden venderlas en el mercado abierto para obtener ganancias. Sin embargo, los aumentos de precios no están garantizados porque los valores bursátiles dependen especialmente de las leyes de “oferta y demanda”. Esto significa que el precio de una acción también puede caer o permanecer aproximadamente igual durante un período prolongado. ¿Cuál es la desventaja de las acciones? Si una empresa comienza a generar menores utilidades, lo cual puede ocurrir por múltiples razones, los dividendos pagados a los accionistas pueden ser reducidos o eliminados; lo más probable es que esto provoque una caída en el valor de mercado de dichas acciones. Además, si los productos y/o servicios de una empresa se vuelven obsoletos porque surgen mejores opciones, el precio de las acciones puede caer dramáticamente. Por otro lado, el mercado de valores tiene fluctuaciones de volatilidad provocadas por factores externos como eventos geopolíticos y la publicación de índices económicos.

Debido a esos riesgos, muchos inversionistas contratan fondos de cobertura para administrar sus inversiones en acciones con el argumento de que si el valor de mercado de algunas acciones baja, esto puede ser neutralizado al tener en la cartera de inversions otras acciones cuyo valor de mercado pudiera subir. El balance que se logra por tener acciones  de diferentes empresas permite mantener una inversión relativamente segura que también puede generar ganancias. Estas mismas empresas también administran inversiones para de jubilación.

También existen diversas alternativas de negociación basada en especulación que dependen de los cambios en el mercado de acciones. Algunos ejemplos son los derivados de acciones (opciones y futuros) y los índices bursátiles como S&P500, NASDAQ y Dow Jones. Estos índices son compuestos de cientos de acciones. Profesionales y aficionados que negocian con derivados de acciones o índices utilizan diferentes estrategias e indicadores, como las extensiones de Fibonacci, precios mínimos o máximos previous y diferentes curvas de precios promedio para abrir o cerrar transacciones con la intención de obtener ganancias y/o evitar pérdidas.

2. Materias primas básicas (‘commodities’ en Inglés) son cualquier materia prima que se puede comprar y vender. Se clasifican en productos agrícolas primarios (cultivos, ganado y productos animales), fuentes energéticas (p. ej., petróleo crudo, gas natural, carbón mineral) y metales (oro, plata, platino, cobre, paladio). Cuando una persona o empresa invierte en productos físicos, como productor o intermediario, las ganancias posibles se obtienen solo después de vender el producto específico. Sin embargo, la mayoría de las personas y empresas no negocian los productos físicos de las materias primas básicas sino a través de una manera  más sencilla por medio de corredores (brókers) del mercado especulativo de derivados (opciones y futuros).

3. FOREX (de la contracción en Inglés de ‘Foreign Exchange’) es un mercado mundial descentralizado para negociar divisas a través de pares de monedas de diferentes países. Ejemplos de pares de divisas son EUR/USD (Euro frente a Dólar estadounidense), USD/JPY (Dólar estadounidense frente a Yen japonés) y GBP/AUD (Libra Esterlina frente a Dólar australiano). Con transacciones diarias que superan los seis trillones de Dólares (lease seis millones de millones), FOREX es el mercado más grande y con mayor liquidez del mundo. Algunas de las transacciones están directamente relacionadas con el comercio internacional, el comercio y el turismo. Además, los bancos comerciales, los bancos centrales gubernamentales y los fondos de cobertura participan en FOREX para: proteger sus capitals con monedas (nacionales) consideradas más estables/fuertes a nivel internacional, para especular sobre eventos geopolíticos o noticias económicas, ganar por tasas de cambio a largo plazo y para diversificar portafolios de inversión. El comercio de FOREX se puede hacer con computadoras de alta frecuencia con sistemas automatizados.

Los corredores (‘brókers’) de FOREX en algunos países están regulados pero hay algunos ubicados en áreas del mundo que no están regulados. FOREX exhibe los niveles de volatilidad más altos del mundo comercial. Los saltos de precios frecuentes de una o más divisas se deben a varias razones, como la publicación de índices económicos del país de la divisa, eventos geopolíticos, la volatilidad en otros mercados como el mercado de acciones o ciertas materias primas básicas (p. ej., petróleo crudo, oro), incluso un discurso del presidente de una nación o del director del banco central pueden causar una volatilidad instantánea en su moneda que suele durar desde un par de horas hasta varias semanas. Además de FOREX operar con efectivo instantáneo a través del bróker (conocido como "mercado al contado"), otras formas de participar en FOREX son los derivados (como futuros y opciones).

4. Criptomonedas son una nueva forma de inversión que ha permitido a algunas personas obtener grandes ganancias, incluso hacer fortunas, aunque muchas personas también han perdido dinero. Debido a que no se pagan intereses ni dividendos a los inversinostas, la única forma de obtener ganancias es vendiendo la "moneda" a un precio más alto que el precio de compra. Las criptomonedas siguen siendo controvertidas y, por lo tanto, las regulaciones varían según el país. Lamentablemente, algunas criptomonedas han resutado ser estafas promovidas a través de falsos sistemas de mercadeo multinivel que han defraudado a la mayoría de sus inversionistas.

Por otro lado, el público debe ser consciente de que debido a que las transacciones realizadas con algunas criptomonedas no pueden ser rastreadas por ninguna agencia reguladora pública o privada, se han convertido en la forma preferida de pagar por actividades ilegales, como el tráfico de personas y de órganos humanos, tráfico de drogas, venta de armas a grupos terroristas, y la contratación de mercenarios.

Es importante comprender que los mercados de acciones, materias primas básicas, FOREX y criptomonedas y todos sus derivados son propensos a la manipulación por parte de los "jugadores más grandes", lo que pone en gran desventaja a los inversionistas aficionados y pequeños.

Ahora, concentrémonos en Bienes Raíces. Este mercado es muy difícil de manipular porque:

·   Depende exclusivamente de las necesidades humanas de espacio (explicadas seis párrafos más abajo en "A.").

·  Se mueve por las leyes de la oferta y la demanda. En vivienda, por ejemplo, con base a tres variables: la cantidad de viviendas que necesita la población en un área o país, la cantidad real de viviendas disponibles o por construir, y la cantidad de compradores que están dispuestos y son financieramente capaces de comprar las propiedades. El valor de mercado de un tipo de propiedades aumenta cuando la oferta de propiedades es poca; igualmente, el valor de mercado cae cuando la cantidad de propiedades disponibles para la venta se incrementa, por ejemplo, si muchos constructores deciden construir muy rápido en la misma área al mismo tiempo sin evaluar las necesidades reales del mercado.

·  Su tendencia no puede ser manipulada por los grandes bancos, los fondos de cobertura o los constructores más grandes. Sin embargo, las políticas macroeconómicas del gobierno con la ayuda del banco central pueden provocar cambios en el mercado inmobiliario (por ejemplo, por cambios en las tasas de interés). Aunque por ser tan grande el mercado inmobiliario y tener tantos elementos adicionales involucrados como los movimientos migratorios dentro del pais, estas políticas gubernamentales pueden tardar meses o años en tener efecto y no necesariamente afecta todas las áreas y tipos de propiedades de manera similar.

 En este punto, conviene definir dos términos importantes:

   Tierra: este es el pedazo de terreno, incluyendo la superficie (con sus plantas y árboles), el suelo por debajo hacia el centro de la Tierra (con sus minerales y agua), y el espacio aéreo sobre la superficie. La tierra es limitada y no se puede crear, a excepción de algunas islas artificiales construidas por el hombre después de apilar rocas y arena.

Bienes Inmuebles (o Bienes Raíces): comprende tanto el terreno como todas las edificaciones que se encuentran en él.

Comencemos comparando la inversión inmobiliaria y el otro grupo de inversiones (1. a 4. arriba).

A. Durante períodos anteriores de la historia, cuando el comercio de acciones,   FOREX y criptomonedas no existían, y las formas de negociar productos   básicos variaban según el sistema económico, poseer tierras y bienes raíces   siempre ha sido un factor clave de riqueza. Hoy, aun disponiendo de esas   cuatro grandes formas de inversión, la tierra y los bienes inmuebles siguen   manteniendo la importancia para invertir. De hecho, con base en las   definiciones previas de “Tierra” y “Bienes Raíces”, las personas no   pueden vivir sin el espacio que estos brindan:

·      Vivienda: todo el mundo necesita una casa para vivir, ya sea propia o                    alquilada. Y si la propiedad es de alquiler, esta tiene un dueño que la usa como      inversión.

·      Espacio para producir (p. ej., cultivar, criar ganado, cosechar madera) o              para extraer (p. ej., minerales, petróleo crudo). La mayoría de la población            mundial necesita de estos bienes. 

·      Espacio para trabajar (p. ej., plantas químicas, fábricas, bodegas, tiendas,           oficinas, restaurantes, hoteles, gasolineras, hospitales, iglesias, edificios                 gubernamentales).

Por lo tanto, además de la necesidad de vivienda de las personas, todo tipo de empresas y negocios con o sin acciones, los bancos, fondos de cobertura, fondos mutuos, etc. necesitan bienes inmuebles para operar, ya sean propios o alquilados

B. Si el comercio de acciones, productos básicos, FOREX o criptomonedas cambiara en el futuro o si alguna de estas formas de inversión fuera reemplazada por otras nuevas, lo más probable es que la inversión en bienes raíces no desaparecerá. De hecho, poseer tierras y bienes raíces ha sido la posesión más importante en la historia de la humanidad, lo que ha dado lugar a muchas guerras, incluso en la actualidad. 

    Hablemos de algunas opciones de inversión inmobiliaria:

1. Inversión en la casa de uso personal: aunque la mayoría de las personas      no son inversionistas en bienes raíces, comprar una casa (su hogar) suele          ser la mayor compra e inversión que una persona o familia realiza en su            vida. Aparte de no tener que pagar alquiler, tiene ventajas psicológicas y            financieras.

Debido a que la mayoría de las personas no tienen suficiente efectivo para comprar su casa, obtienen un préstamo hipotecario a pagar durante 10, 15, 20 ó 30 años con un pago mensual que generalmente es menor que el alquiler que pagarían por una casa similar. Después de los años, una vez que pagan la hipoteca, la propiedad será suya. Además de la ventaja de  disfrutar viviendo en la casa y pagarla con módicas cuotas mensuales, generalmente la propiedad se valorizarará con el tiempo.

Contrariamente, no hay préstamos a 10, 15, 20 o 30 años disponibles para comprar acciones, materias primas básicas o para negociar con divisas o criptomonedas. Estos préstamos a períodos de tiempo tan largos y con intereses razonables sólo existen para comprar bienes raíces.

2. Alternativas para inversionistas inmobiliarios:

a) Comprar propiedades de alquiler, como viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, apartamentos, villas, propiedades para rentas vacacionales (p. ej., frente al mar, “glamping”), hoteles, oficinas, edificios comerciales, bodegas, etc., usualmente generan un ingreso estable a partir del pago por alquiler. Además del ingreso por alquiler, en diferentes períodos anteriores algunas propiedades se han revalorizado el 100% entre 4 y 25 años, dependiendo de la ubicación y la tendencia del mercado inmobiliario.

Algunos inversionistas pagan en efectivo por una propiedad que necesita algunas reparaciones o que está lista para ser alquilada después del cierre. Esperan obtener un retorno en la inversión bruto del 8% al 18% anual. Las propiedades de alquiler en Estados Unidos también se benefician de deducciones fiscales sobre los ingresos que generan, como el impuesto predial, la depreciación, los gastos de operación (administración y conservación de la propiedad, seguros, servicios públicos, publicidad, suministros) y mantenimiento o reparaciones necesarios para mantener la propiedad en condición de uso.

Otros inversionistas prefieren utilizar financiamiento para comprar propiedades de alquiler. La estrategia es utilizar uno de los diversos préstamos disponibles (p. ej., convencional, de inversionista) con el pago inicial y la tasa de interés más bajos posibles. Los ingresos del alquiler ayudan a pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, los gastos de administración y mantenimiento, los impuestos, los seguros, etc., y todavía dejan algo de flujo de efectivo para el propietario. Después de un tiempo, a medida que la propiedad se aprecia y se ha pagado alguna amortización al capital todos los meses, el propietario gana valor en la propiedad.

Algunos inversionistas venden la propiedad y usan la ganancia como pago inicial para comprar una o más propiedades de alquiler. Otros inversionistas refinancian el préstamo para sacar dinero y utilizar ese dinero como pago inicial para comprar otra propiedad de inversión. Además de las deducciones fiscales permitidas en los Estados Unidos para las propiedades de alquiler enumeradas anteriormente, los intereses hipotecarios también podrían deducirse como gastos para reducir los ingresos imponibles. Finalmente, si el inversionista mantiene la propiedad hasta que se paga el préstamo, se generará un mayor flujo de efectivo de la renta que recibe mensualmente porque ya no hay hipoteca por pagar.

Se debe tener en cuenta que los alquileres de casas suelen ser los más necesarios en las grandes ciudades y ciudades en rápido crecimiento, no sólo para las personas ya establecidas allí que no son propietarias, sino también para ser alquiladas por temporada o por noche en las zonas más turísticas. Por eso, los inversionsitas inmobiliarios que prefieren propiedades de alquiler de este tipo suelen tener estos activos tangibles y utilizar tanto el flujo de caja que generan como el apalancamiento que dá la valorización para hacer nuevos préstamos y adquirir más propiedades.

b) Comprar terrenos es otra alternativa de inversión. Una estrategia es comprar un lote de cualquier tamaño o uso (zonificación), conservarlo durante algunos años sin modificarlo y venderlo cuando se presente la oportunidad de obtener una ganancia.

La otra opción es comprar tierras productivas para cultivar o plantar árboles frutales, cosechar madera, criar ganado, o tierras recreativas (para cazar, acampar, hacer caminatas, andar en bicicleta, montar a caballo, en vehículos todo terreno o en  motocicletas), todas las cuales pagan menos impuestos. Otras opciones son comprar un vivero, o un invernadero, una finca de caballos con instalaciones de entrenamiento para ofrecer alojamiento a los caballos de clientes o una granja piscícola. Asimismo, comprar una finca de caballos para el disfrute personal y establecer un negocio equestre es un tipo de inversión bien entendido por los ricos.

*Nota: Para encontrar inversiones inmobiliarias con mayores probabilidades de valorización, se recomienda contar con la asistencia professional de un agente de bienes raíces que conozca muy bien la zona y que te ayude a elegir y negociar las propiedades que mejor se adapten a tus necesidades y objetivos financieros.

c) Real Estate Investment Trust (‘REIT’ por sus siglas en Inglés) es otra alternativa para invertir en bienes raíces sin tener que comprar, financiar y administrar las propiedades, o poner efectivo adicional para reparaciones. REIT es una empresa que posee, administra y opera bienes raíces comerciales. Algunas de estas empresas se especializan en un tipo de propiedad en particular o en múltiples tipos, incluidos edificios de apartamentos, hoteles, almacenes, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y torres de telefonía celular. Los inversionistas (individuos, fondos de inversión, bancos) compran acciones de REIT que cotizan en bolsa en el mercado de valores o compran acciones de REIT que no cotizan en la bolsa directamente a intermediarios privados o asesores financieros. Los titulares ganan una parte de los ingresos netos (dividendos) producidos por todas las propiedades que posee la empresa. Las acciones REIT también pueden ganar valor con el tiempo.

Por otro lado, los mREIT (REIT hipotecarios) no compran bienes inmuebles físicos, sino que financian bienes inmuebles de los que obtienen intereses. Los ingresos netos de la empresa también se comparten con los inversionistas. 

C. Los bienes raíces son un activo tangible cuya porción de tierra no se puede crear, salvo en casos excepcionales (por ejemplo, Palm Islands en Dubai). Por lo tanto, esta es una forma de inversión muy importante para las personas más ricas; no importa cómo hayan hecho sus fortunas (trabajos profesionales con salarios altos, venta de acciones, mercado de materias primas básicas, FOREX o criptomonedas, desarrollo de aplicaciones digitales o la creación de sus propias empresas, bienes raíces o haber heredado dinero), las personas ricas invierten mucho en bienes raíces con el propósito de asegurar sus fortunas y salvaguardar un legado para sus familias. Para confirmar esto, te sugiero investigar los tipos de bienes inmuebles en los cuales los tres hombres más ricos del mundo en 2021 han estado invirtiendo durante los últimos años: ¿Fincas madereras? ¿Tierras agrícolas? ¿Propiedades de alquiler?

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