Por Diego Bravo - Realtor® - Abril 28, 2023

Un dilema común que tienen muchos de mis clientes se relaciona con la compra de propiedades con o sin Asociación de Propietarios (en Inglés, Homeowners Association o, simplemente, HOA). Para explicar esto, me referiré a varios términos importantes en los Estados Unidos.

ESCRITURA CON RESTRICCIONES (DEED RESTRICTED)

Mientras conduce a diferentes vecindarios (cerrados con portón o no), probablemente a veces ve letreros que dicen "DEED RESTRICTED". Esto se refiere a una comunidad con Convenios y Restricciones que definen claramente cómo se deben construir todas las estructuras en cada lote y cómo se deben mantener las propiedades. Estas reglas se escriben desde que se le presenta a las autoridades locales cómo se dividirá y desarrollará el terreno, y se registran cuando se aprueba el proyecto. A partir de ahí, todos los propietarios presentes y futuros de una o más propiedades dentro de la comunidad deben seguir dichos convenios y restricciones. Estos usalmente incluyen reglas sobre:

·    Cercas (tipo, ubicación alrededor de las edificaciones y altura, cuando esté permitido).

·    Árboles que se pueden plantar (tipo, tamaño) y reglas si se van a quitar más adelante.

·    Tipo de césped y otras plantas decorativas y su mantenimiento.

·    Casa(s) (tamaño mínimo, materiales, arquitectura, colores, lámparas exteriores).

·    Otras estructuras: Garajes, cobertizos de almacenamiento, talleres, establos (para subdivisiones ecuestres), hangares (para subdivisiones de aviación).

·    Tipos de vehículos que se pueden estacionar (los automóviles comerciales con logotipos no se pueden estacionar afuera durante la noche en algunas subdivisiones).

·    Tener botes y/o RVs estacionados donde sean visibles por los vecinos a menudo tiene restricciones.

·    Autorización para tener mascotas y su número máximo (perros, gatos, aves ornamentales en el interior, reptiles) y/o animales domésticos y su número máximo (caballos y otros equinos, vacas, cabras, ovejas, gallinas, pavos reales, cerdos), que también dependen de la zonificación (uso permitido) de la tierra en que esté la subdivisión.

 ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS (HOMEOWNERS ASSOCIATION o HOA)

Las Asociaciones de Propietarios, más bien conocidas como HOA, son comunes en comunidades/vecindarios con apartamentos, casas unidas por las paredes laterals (townhomes), viviendas en lote independiente (single-family homes) y/o pequeñas fincas en subdivisiones ecuestres o comunidades agrícolas. Las HOA son corporaciones sin fines de lucro que deben presentar declaraciones de impuestos todos los años; están gobernadas por una Junta de Directores (Presidente, Vicepresidente, Secretario y Tesorero), quienes generalmente tienen propiedades dentro de la comunidad, con la asistencia de una Junta de Revisión Arquitectónica. Los miembros de la Junta Directiva pueden tener responsabilidades administrativas y operativas o contratar a una persona externa o empresa para que lo haga.

Mis clientes que dicen preferir comprar propiedades sin HOA a menudo lo atribuyen al temor del aumento anual en la cuota a pagar. Para aclarar esto, algunas reglas de HOA ta tienen establecido un aumento específico permitido por año que puede estar alrededor del 5%. Por supuesto, esto debe verificarse en cada comunidad.

Otros clientes tienden a negarse a comprar bienes raíces en una comunidad con HOA porque no quieren que se les diga qué hacer o no hacer en una propiedad que ellos están pagando o que incluso ya han pagado. Aquí es donde se aplican los Convenios y Restricciones de los vecindarios que tienen escritura con restricciones (Deed Restricted) explicados anteriormente. La realidad es que todos los vecindarios con HOA tienen escritura con restricciones y la HOA podrían cambiar los términos de los Convenios y Restricciones allí.

Sin embargo, pocos vecindarios tienen escritura con restricciones sin tener HOA. Estos incluyen algunas comunidades abiertas (sin portón) generalmente en desarrollo, algunas áreas rurales con pequeñas fincas y algunas áreas urbanas históricas adoptadas por las autoridades de la ciudad. Lógicamente, sus restricciones suelen ser sencillas.

Las ventajas de tener una propiedad en una comunidad con HOA, por lo que muchas personas las prefieren, son:

·    Podr?ía tener cerca y portones, y, a veces, guardia permanente en el portón (las 24 horas del día, los 7 días de la semana). Esto aumenta la seguridad.

·    Podría tener instalaciones recreativas, como piscina(s), gimnasio, spa, canchas de tenis/pickleball/baloncesto, senderos para caminar, casa club, campo de golf, restaurante, etc.

·    HOA contrata y supervisa un equipo de mantenimiento que corta el césped de las áreas comunes y mantiene las lámparas, lo cual está incluido en el pago mensual que reaizan los dueños de las propiedades.

·    Las tarifas de HOA en algunas comunidades también incluyen el mantenimiento del césped y las demás plantas decorativas en todas las propiedades, agua para el riego, servicio de Internet y televisión por cable.

·    El personal de la HOA supervisa y monitorea las propiedades para asegurarse de que cumplan con los requisitos arquitectónicos y hacen cumplir los Convenios y Restricciones en la comunidad. En otras palabras, tener HOA ayuda a mantener un buen nivel de vida en la comunidad al garantizar que todas las propiedades se cuidan correctamente y se vean ordenadas y, por lo tanto, ninguna casa se vea dañada o decuidada, tenga un 'montón' de autos estacionados al frente, o se construyan estructuras adyacentes que bloquean la vista de los vecinos. Las HOA también pueden ayudar a resolver disputas entre vecinos.

Algunas comunidades tienen tarifas de HOA más altas que otras por varias razones. Por lo tanto, analizar los servicios que este pago cubre es muy importante. Por ejemplo, en la comunidad #1 la tarifa de HOA es de $200 a $250 más alta que en la comunidad #2. Esta tarifa más alta en la comunidad #1 incluye Internet, televisión por cable y el mantenimiento del césped y las plantas decorativas de la casa que no está cubierto en la comunidad #2. En tal caso la tarifa de HOA en la comunidad #1 podría ser una mejor oferta porque los residentes de la comunidad #2 aún deben pagar esos servicios adicionales por separado usando diferentes compañías y proveedores que, por lo general, costarán más que eso.

Es común en la mayoría de comunidades que tienen escritura con restricciones (Deed Restricted) prohiban tener negocios en la casa, especialmente cuando esto trae clientes externos y/o tráfico adicional de vehículos. Tener negocios en línea y trabajar de forma remota desde casa generalmente no tiene restricciones; en ocasiones, ciertos profesionales pueden ofrecer servicios de consultoría en la casa si no colocan carteles fuera de la propiedad. Estas normas, por supuesto, debe confirmarse con la administración de la HOA en cada comunidad.

Por otro lado, las propiedades sin HOA tienen algunas desventajas, como no tener portones de seguridad ni tener instalaciones recreativas. Sin embargo, el mayor reto de no tener HOA es que nadie supervisa el estado de las propiedades en el vecindario. Además, debido a que la mayoría de los vecindarios sin HOA tampoco tienen escrituras con restricciones, cualquier propiedad cuyos propietarios descuiden puede convertirse en una molestia horripilante para los vecinos, que incluso podría traer serios problemas a la comunidad como una posible reducción del valor comercial de las propiedades alrededor y/o menor potencial de comercializarlas. Además, en algunas áreas del pais podrían surgir problemas de seguridad en las comunidades abiertas (sin cerca y portón).

CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO (CODE ENFORCEMENT)

No obstante, las ciudades o los condados suelen tener una división de cumplimiento de códigos (Code Enforcement Division) a cargo de promover, proteger y mejorar la salud, la seguridad y el bienestar de sus ciudadanos. Este es el recurso principal que los dueños de propiedades en vecindarios sin HOA ni escritura con restricciones (Deed Restricted) pueden usar cuando un vecino o la condición de su casa está afectando la salud, la seguridad y/o el bienestar de la comunidad. Con respecto a aumentar la seguridad en el vecindario, los propietarios pueden contratar los servicios de empresas de seguridad privada, usar alarmas y cámaras de vigilancia, y colaborar más con el departamento del policía y otras autoridades de la ciudad.

DISTRITO DE DESARROLLO COMUNITARIO (COMMUNITY DEVELOPMENT DISTRICT o CDD)

Aunque CDD no tiene nada que ver con los términos explicados anteriormente, es importante hablar de ello porque aumenta el costo anual a los propietarios de vivienda en algunas subdivisiones de la Florida. CDD es una estrategia especial permitida en Florida que algunos desarrolladores usan para no pagar con su propio dinero toda la infraestructura en las comunidades que construyen en los terrenos que les pertenecen. CDD facilita a los desarrolladores trasladar el pago que conlleva construir carreteras, paisajismo, alumbrado público y/o instalaciones recreativas directamente quienes comprarán las viviendas y que serán los directos beneficiados.

Para pagar la construcción de dicha infraestructura y, a veces, para operarla una vez terminada, el desarrollador emite bonos municipales (generalmente de 20 a 30 años) que están libres de impuestos. El desarrollador elige cinco miembros para la Junta de Supervisores del CDD y, para las funciones operativas y de gestión del distrito, contrata a un administrador (persona o compañía).

Las tarifas de CDD se cobran a los propietarios de las viviendas en la subdivision con los impuestos a la propiedad cada año como una adición a la factura que envía la ciudad o el condado. Si la casa se compró con un préstamo hipotecario, el administrador del préstamo cobra una cantidad por CDD en la factura  mensual de la hipoteca (generalmente de $200 a $500), que, al final del año, paga en nombre del propietario junto con los impuestos a la propiedad. Si la propiedad ya está pagada (no tiene deuda hipotecaria), el propietario pagará la tarifa anual de CDD con los impuestos al final del año.

Si una comunidad tiene HOA y CDD, la HOA continúa supervisando y monitoreando las propiedades y haciendo cumplir los Convenios y Restricciones de la comunidad, incluidos los requisitos arquitectónicos. Además, la HOA representa a los propietarios de las viviendas en la urbanización ante la junta de CDD. 

NOTAS FINALES

-   Las comunidades con HOA son una excelente alternativa para los compradores de viviendas que prefieren subdivisiones cerradas y/o desean tener instalaciones recreativas (piscina, gimnasio, cancha de tenis/pickleball, cancha de golf, etc.). 

-    Al buscar propiedades con HOA para comprar, las preguntas importantes que debe hacer son: ¿Cuál es la tarifa mensual o anual? ¿Cuál es la lista de servicios cubiertos en dicho pago? ¿Cuál es el aumento porcentual habitual cada año? ¿Está dicho incremento anual predefinido en las reglas? 

-   Las comunidades donde los propietarios deben pagar CDD además de la tarifa de HOA generalmente tienen instalaciones recreativas. Sin embargo, hay muchas comunidades con HOA pero sin cargos de CDD que tienen instalaciones similares y todos los servicios están incluidos en la tarifa de HOA. Por lo tanto, cuando busque propiedad para comprar y encuentre una que tiene CDD, asegúrese de comprender bien el monto a pagar anualmente por este cargo, su uso en la comunidad, y por cuántos años se cobrará. Además, verifique cuál es el pago por HOA y lo que este cubre. 

Si está interesado en comprar una propiedad en Ocala u otras áreas de Florida, contáctenos por mensaje de texto, WhatsApp o llamada telefónica al (352)266-2782. Tenemos excelentes opciones entre construcciones nuevas, casas usadas, fincas de caballos, propiedades generadoras de ingresos y terrenos.